Jak przekształcić użytkowanie wieczyste we własność zgodnie z nowymi przepisami?
Dowiedz się, jak zgodnie z nowymi przepisami przekształcić użytkowanie wieczyste we własność. Poradnik dla właścicieli gruntów oraz przedsiębiorców.
Jak przekształcić użytkowanie wieczyste we własność zgodnie z nowymi przepisami?
Zmiana prawa ogłoszona w Dzienniku Ustaw z dnia 31 lipca 2023 roku stanowi istotny krok w procesie eliminacji instytucji użytkowania wieczystego z polskiego systemu prawnego. Ustawa z dnia 26 maja 2023 roku wprowadza przepisy epizodyczne, które umożliwiają użytkownikom wieczystym nabycie prawa własności gruntów przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe. Nowe regulacje stanowią podstawę roszczenia o sprzedaż nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, która została zabudowana na cele przemysłowe, usługowe, magazynowe czy inne niemieszkalne. Proces ten wymaga aktywnego działania ze strony uprawnionych użytkowników, którzy będą musieli złożyć odpowiednie wnioski o sprzedaż nieruchomości w ciągu 12 miesięcy od wejścia w życie ustawy, tj. od dnia 31 sierpnia 2023 roku.
Informacje wprowadzające
W dniu 31 lipca 2023 roku w Dzienniku Ustaw została ogłoszona ustawa z dnia 26 maja 2023 roku o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (dalej jako: ustawa). Ustawa ta wprowadza przepisy epizodyczne, które stanowią podstawę roszczenia o sprzedaż nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, jeżeli została ona zabudowana na cele inne niż mieszkaniowe, takie jak przemysłowe, usługowe czy magazynowe. Zgodnie z nowymi przepisami, użytkownicy wieczyści, czyli osoby fizyczne lub prawne, które uzyskały prawo użytkowania wieczystego gruntów należących do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego na okres zazwyczaj wynoszący 99 lat, będą mogli złożyć wniosek o sprzedaż nieruchomości w terminie 12 miesięcy od wejścia w życie ustawy, tj. od dnia 31 sierpnia 2023 roku. Proces przekształcenia użytkowania wieczystego we własność wymaga aktywnego działania ze strony użytkowników wieczystych, w tym właściwego złożenia wniosku oraz spełnienia wszelkich formalności.
Wymagania formalne
Proces przekształcenia użytkowania wieczystego we własność wiąże się z koniecznością spełnienia określonych wymagań formalnych. Użytkownik wieczysty, chcąc nabyć prawo własności nieruchomości, musi samodzielnie lub poprzez pełnomocnika złożyć stosowny wniosek do właściwego organu administracji, czyli jednostki samorządu terytorialnego bądź starosty. Wniosek taki musi zawierać określone informacje, w tym dane wszystkich użytkowników wieczystych nieruchomości, szczegóły dotyczące samej nieruchomości, jak i informacje odnośnie umowy przekazania gruntu w użytkowanie wieczyste.
Wnioski o przekształcenie można składać od momentu wejścia w życie ustawy, co nastąpiło 31 sierpnia 2023 roku, i należy to zrobić w ciągu 12 miesięcy, czyli do 31 sierpnia 2024 roku. Jest to kluczowy termin, którego niedotrzymanie może skutkować utratą możliwości przekształcenia użytkowania wieczystego we własność. Do wniosku konieczne będzie także dołączenie kopii wszelkich dokumentów potwierdzających prawo użytkowania wieczystego oraz informacje o ewentualnych zadłużeniach związanych z tą nieruchomością.
Prawidłowe złożenie wniosku i spełnienie wszelkich formalności jest warunkiem niezbędnym do rozpoczęcia procedury sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego. Po rozpatrzeniu wniosku przez właściwy organ, dotychczasowy właściciel nieruchomości będzie zobowiązany do przeniesienia na rzecz użytkownika prawa własności, co formalnie zakończy proces przekształcenia użytkowania wieczystego we własność.
Cena sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu
Jednym z kluczowych elementów procesu przekształcenia użytkowania wieczystego we własność jest ustalenie ceny sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z nowymi przepisami, cena ta będzie zależna od właściciela gruntu, którym może być Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. W przypadku nieruchomości należących do Skarbu Państwa, cena wyniesie równowartość 20-krotności kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Jeśli sprzedaż zostanie rozłożona na raty, cena będzie stanowiła 25-krotność tej kwoty.
W przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, cena zostanie ustalona na podstawie dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej oraz wartości nieruchomości, przy czym nie może być ona niższa od tej stawki ani wyższa od wartości nieruchomości. W obu przypadkach, ustawa przewiduje możliwość udzielenia bonifikaty. W przypadku nieruchomości należących do Skarbu Państwa, bonifikata wynosi 90% ceny sprzedaży dla osób z orzeczoną niepełnosprawnością w stopniu znacznym lub umiarkowanym, ich opiekunów prawnych oraz członków rodzin wielodzietnych posiadających Kartę Dużej Rodziny. Dla nieruchomości samorządowych, bonifikaty udzielane są na podstawie uchwały rady lub sejmiku.
Oprócz wyżej wymienionych zniżek, ustawa uwzględnia również przepisy o pomocy publicznej de minimis w przypadku przedsiębiorców, co może wpływać na ostateczne warunki sprzedaży. Przepis ten ma na celu zapewnienie, że proces przekształcenia użytkowania wieczystego we własność będzie dostępny dla jak najszerszego grona zainteresowanych, przy jednoczesnym zachowaniu zasad uczciwej konkurencji.
Umów się na spotkanie z Adwokatem Markiem Wierą
Skorzystaj z godzinnej porady prawnej i rozwiej wszystkie wątpliwości
Wyłączenia
Pomimo szerokich możliwości przekształcenia użytkowania wieczystego we własność, nie każdy użytkownik wieczysty będzie mógł z tego rozwiązania skorzystać. Ustawa przewiduje kilka istotnych wyłączeń, które ograniczają grono uprawnionych. Przede wszystkim, roszczenie o sprzedaż nieruchomości nie będzie przysługiwało w przypadku gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 roku. Ponadto, jeżeli użytkownik wieczysty nie wywiązał się ze zobowiązań określonych w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, również nie będzie mógł skorzystać z przekształcenia.
Ograniczenia dotyczą także konkretnych rodzajów gruntów. Przekształcenie nie będzie możliwe w odniesieniu do nieruchomości położonych na terenie portów i przystani morskich oraz gruntów wykorzystywanych na prowadzenie rodzinnych ogrodów działkowych. Kolejnym wyłączeniem są niezabudowane nieruchomości gruntowe, które również nie podlegają przekształceniu na podstawie nowych przepisów.
Warto zaznaczyć, że wyłączenia te mają na celu zachowanie celów wykorzystania niektórych gruntów oraz zapewnienie, że przekształcenie użytkowania wieczystego we własność będzie dotyczyć tylko tych nieruchomości, dla których jest to rzeczywiście uzasadnione. Użytkownicy wieczyści powinni zatem dokładnie sprawdzić, czy ich nieruchomości spełniają warunki określone w ustawie, by móc skorzystać z możliwości przekształcenia.
Kwestie formalne
Użytkownicy wieczyści, którzy zdecydują się na przekształcenie użytkowania wieczystego we własność, muszą spełnić szereg wymagań formalnych, aby ich wniosek o sprzedaż nieruchomości został rozpatrzony pozytywnie. Przede wszystkim, wniosek należy złożyć do właściwego organu, którym może być jednostka samorządu terytorialnego lub odpowiedni starosta. Wniosek powinien zawierać szczegółowe dane wszystkich użytkowników wieczystych związanych z nieruchomością, informacje dotyczące jej stanu prawnego oraz szczegóły umowy o przekazanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Złożenie wniosku jest możliwe od dnia wejścia w życie ustawy, to jest od 31 sierpnia 2023 roku, i musi zostać dokonane w ciągu kolejnych 12 miesięcy, czyli do 31 sierpnia 2024 roku. Niedotrzymanie tego terminu może skutkować utratą szansy na przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Konieczne jest także dołączenie do wniosku kopii dokumentów potwierdzających prawo użytkowania wieczystego oraz informacje na temat ewentualnych zadłużeń związanych z nieruchomością.
Właściwy organ administracji ma obowiązek rozpatrzyć wniosek i w przypadku jego pozytywnego rozpatrzenia, przenieść prawo własności na rzecz użytkownika wieczystego, kończąc tym samym proces przekształcenia. Ważne jest, aby wszystkie formalności były załatwione zgodnie z przewidzianymi procedurami, co zagwarantuje sprawne i efektywne zakończenie całego procesu.